实探被吹上天的榕江壹号院,会是下一个日
深圳湾1号、香蜜湖1号、深圳欢乐港湾海府一号……在深圳似乎每个片区都有这样一个“1号”楼盘，这些楼盘不少也正如它名字一样成为了片区的标杆。
今天，A哥聊房团队来到碧海片区，实探一个同样以“1号”命名的楼盘——榕江壹号院，这个楼盘最近即将入市的消息传得风风火火，据称，预测均价约8.35万/平，户型为---平，共计套住宅，除去两套样板，可售商品房套，其中平方套，平25套，平方26套，平26套。
项目具体如何？跟随A哥团队一起来看看。
01实探现场
榕江壹号院就在11号线碧海湾站C口旁，是妥妥的地铁口物业，地铁口旁聚集了很多电动车和共享单车，但道路整体还比较宽阔整洁。
实拍图项目目前3栋住宅（6个单元）都已建至20多层，楼下的商业体雏形也已显现，但目前展示中心暂未开放，具体开盘时间暂不清楚，但现已有传闻称预计下周入市。
项目实拍图从项目的总经济技术指标表中可以了解到，项目体量并不大，共套住宅，其中套内面积小于90平有户，容积率为2.99；
停车位共个，其中邮局停车位10个，商业停车位个，住宅停车位个
楼栋数有ABC座，层数分别是28、30、29层。
榕江壹号院总经济技术指标表02区位
项目所在的大片区归属于西乡，小片区则属于碧海片区，一般而言，碧海片区是指新湖路以南、西乡大道以西、银田路以东、广深沿江高速以北所合围起来的区域，具体如图所示，项目所处的位置是碧海片区的中心区域。
区域位置图碧海片区为早期的填海区域，是西乡少有的没有农民房历史遗留的区域，环境整洁有序，建设面貌现代化程度高，楼盘也多属于次新盘，均为大花园社区，居住舒适度较高。
整体来看，片区内交通（地铁1、11号线）、商业（天虹、大仟里）都十分不错，但学区一直都是硬伤，海湾中学、西湾小学、海港小学、宝安区红树林外国语等学校都比较一般。
值得注意的是，碧海片区是距离大铲湾最近的一个区域，大铲湾片区功能定位为CBD+TBD，即中央商务区和科技创新服务区（互联网+未来科技城），其中科技创新服务区就是建设腾讯全球总部的区域，也就是大家俗称的大铲湾企鹅岛，总建面万㎡，总投资约.9亿，约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量，根据估算，最终可容纳8-10万名员工。
而碧海作为最先受到“企鹅岛”辐射的区域，未来也将最先享受到大铲湾产业规划的利好，承接腾讯科技岛外溢的居住需求，片区的居住圈层以后将会更为纯粹。
03项目配套
项目周边交通是一大亮点、商业、文体、医疗配套都比较齐全，但学区比较一般。
1）学区比较普通目前距离项目最近的学校是西湾小学和海湾中学，都是广东省一级学校，与项目仅一路之隔。
其中西湾小学始建于清朝光绪二十一年()，是一所有一百多年历史的老校，也是是宝安区第一所省一级公办小学。
西湾小学实拍图
但两所学校目前从民间的排名来看，基本都排在宝安区十名开外，教学实力比较一般，但受大铲湾片区居住需求外溢的影响，未来碧海片区居住的群体会偏向科技人才，生源整体素质会有所提升。
2）11号线地铁上盖物业项目周边交通发达，地铁、自驾甚至城际出行都十分便捷
地铁方面，项目就在11号线碧海站C出口边上，距离地铁1号线西乡站约米，可直达科技园、前海、后海、福田等主要区域。
自驾方面，主干道“四纵四横”，包括宝安大道、西乡大道、滨海大道以及广深沿江高速，其中广深沿江高速深圳段（未来会下沉至海底）是作为大铲湾港的疏港主通道。
城际方面，穗莞深城际铁路深圳机场至前海段共设立了西乡、宝安和前海三个站点，其中西乡站就在招商国岭附近，距离项目约1.8公里，计划于年建成开通。
另外，项目距离宝安国际机场仅一个地铁站，并且距离世界级集装箱码头大铲湾码头不远，驾车仅约16分钟。
3）自带1.3万㎡集中商业项目自带1.3万㎡集中商业，周边共享中熙香缇湾花园、松茂御龙湾、泰华阳光海等项目底商，可满足日常购物需求，稍远一点也可去到天虹、大仟里等大型商业中心。
周边底商4）医疗及文体配套齐全医疗方面，医院基本能满足周边业主需求，再远一点可沿新湖路到宝中妇幼保健院、医院。
文体方面，不到米就有西乡最大的体育中心，碧海湾公园、西湾红树林公园都距离项目不远，此外可沿西乡大道直达海边，对于运动休闲确实是一个不错区域。
04项目分析
榕江壹号院开发商为榕江实业，榕江实业为深圳本土房企，大本营就驻扎在宝安，成立于年，在深圳开发有榕苑、汇龙苑、漾福居、菁英趣庭、碧水龙庭、榕江天御、云玺锦庭等多个经典楼盘，在业界口碑还比较不错。
此次开发的榕江壹号院依旧沿袭了其对于品质的追求，项目容积率只有2.99，相对片区内其他的楼盘，居住舒适度还比较不错。
户型方面，项目主推平的住宅，--平的户型相对较少，从目前流出的平和平的户型来看，户型十分方正，每个房间基本都带飘窗，使用率应该还比较不错。
户型图（以官方公布为准）价格方面，目前榕江壹号院周边二手房指导价普遍在8字头，片区价格最高的圣淘沙骏园为8.87万/㎡，位于项目对面的阳光海湾花园（泰华阳光海）指导价为8.11万/平，目前市场价为9万+，楼市向好时，也曾一度达到13万/平。
此前有消息称榕江壹号院原来9万+的备案价已被驳回，预计备案会在8.35万/平左右，如果按此价格，对比周边二手的市场价，倒挂的幅度并不算大。
A哥点评：碧海片区临近大铲湾、宝中发展潜力不言而喻，而且碧海片区的宅地已非常稀缺，目前能够看到的在建宅地就只有榕江壹号院，而榕江壹号院还恰好处于碧海的核心区，周边居住氛围浓厚，配套成熟，这样核心的位置还能兼顾舒适度（容积率低）实属难得。
不过榕江壹号院整个楼盘并不算太大，但推售的都是平以上的大户型，这样小楼盘大户型本质上是一种错配，能不能开盘售罄，还有待考验。
据市场经验来看，1千万左右的预算的改善型购房者会比较看好碧海的发展，但预算1万及以上的客群是否认可这里，还要打一个问号。
因此，A哥推测榕江壹号院-平的的户型可能会被秒光，但-平的户型是否能够快速消化，就难说了。
榕江壹号院优缺点一览优点片区新，无农民房，尽享大铲湾、宝中辐射利好。
11号线地铁口物业，临近城际、机场，出行便利。
容积率低，仅2.99。
周边配套成熟，商业、医疗、文体配套完善。
缺点小楼盘大户型错配。
临近机场，会有飞机噪音影响。
学区一般。
本文踩盘时间为年11月8日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。
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