为何放弃象征未来的金融城,选择买入海珠没
这段时间广州经历了太多，为国挡病毒值得所有老广新广们的敬意。相信一切都会好起来的，在这里也对医务工作者、清洁安保等等城市服务工作者们献上最高的敬意，你们辛苦了~~各位小伙伴们也要好好保护自己呀，踩盘也要远离中高风险地区哦~
接着上期内容扒开新房的光鲜外衣，还是觉得二手香
广州买房故事，这一期我会对看房的故事做个收尾，这几个月对我而言真的经历了很多，做出了可能影响一生的决定，见过了形形色色的人，也收获了可能是我一生的爱好—研究楼市。不管身处哪个行业，对具有金融产品属性的房子，还是有必要去学习和了解的。
在看完了广州大半的新房后，我的看房进入了一个新阶段。这一阶段里，我认识了企鹅夫妇，在他们的引荐之下签约了吉象屋的咨询服务，并在他们协助下主要瞄准二手进行踩盘。我想吉象屋这类管家公司与市场中介最大的区别就是服务的定制化和私人化。现在的中介基本是负责一个片区，不适合未锁定小区的买家，不能针对买家的喜好和要求，个人条件等在全广州范围内开展搜索和选筹，为买家作出最佳的选择。管家公司比较有利于帮助买家克服个人选筹前期的困惑期，直接瞄准地区地段开展踩盘及洗盘。建议像我这样对广州楼市没有太大理解，比较困惑的朋友选择。下面开始我的二手踩盘故事：
01—集各要素于一身的天河新贵——牛奶厂板块学位、环境、楼龄、位置，牛奶厂一出生似乎就是含着金钥匙的，如果要说缺点的话也不是没有—目前暂未成长起来的配套和不算便利的交通。但仅仅依靠华阳集团学位、金融城后花园、天河区改善新盘、环境最好的牛奶厂等概念，就足以撑起牛奶厂四大金刚（招商雍华府、金地天河公馆、华润天河、龙湖首开天宸原著）居高不下的房价了。踩盘让我见到了买房过程中心态最硬、脾气最横的中介，在中介眼里，牛奶厂你爱买不买，反正有下一家愿意为这里的房价买单。这波行情的哪一个阶段都好，牛奶厂的房价都是区域内二手中最高的。笔者踩盘时已有挂牌达到了10万/方，而且砍价空间还很小，不得不说这里的业主心态真他喵硬气。笔者预算只能够得着金地天河公馆的小三房或者龙湖首开的三房，看完之后人都傻了，多万就这？天河公馆的使用率是真心低低，可能只有70%，89方看起来非常压抑和憋屈，尤其是阳台和厨房，加起来可能只有一个厕所大。最后还是放弃，实在下不去手哇。四大金刚这两年的价格也翻番了，要不要继续追高也是值得买家思考的。但不管怎么说，这里具备了天河未来一线楼盘的重要因素，预计未来该地段仍然会是金融城+智慧城板块二手房的天花板。
02—地段为王——合生骏景花园当我和一个老广朋友说起骏景花园现在的价格以后，他惊讶地告诉我，当年骏景开盘的时候才几百块……还是要感叹一句，韭菜真的难做啊……
这个组团体量很大，内部也存在一些差异，最高端的楼盘应该是最新的一期东御苑，板房结构南北对流，但市场极少放卖，即使有预算应该也要1万以上。笔者踩盘的是较北苑新一些、安静一些的南苑，单价在6万多到7万多之间。此盘的优缺点很明显，优点显而易见，那就是位于金融城旁的绝佳位置，地铁在建，未来会有很多在金融城工作的高净值人员、改善型买家会选择买入，但个人认为买入这里投资意义大于居住。这就不得不提到他的缺点，一是人车不分流，停车位很难寻找，开车上班人员比较心累。二是小区保养很差，园林、道路、楼面外观给人一种破旧和廉价之感。笔者看的户型是方的四房，单价较低，但朝向及楼层较差，这点较难接受，听说后来业主也不卖了，此盘PASS。
03—赌一手未来——天河星作在新政出来之前，这里曾是我重点考虑的地点之一。作为天河智慧城的唯一新盘，天河星作是有可能在智慧城真正起来后迎来房价的暴击的。客观的评价这个盘就是，该有的都能有，但都不优秀。户型有许多小面积的户型，还是非常适合刚需上车的。但是在踩过两次之后，还是决定放弃了，一是因为他通勤的极度不便利，二是暂时还没有的配套，三是不愿意去赌天河智慧城的未来。虽然广州市政府对智慧城是有规划的，但目前照牌面看，还没有太高的确定性。这个盘优点也明显，楼龄新，户型选择多，还是可以作为投资的选择的，自住的话要看个人接受程度。笔者看的是户型，采光通风楼层绝佳，但由于楼盘靠近沈海高速直线，且周围有工厂货车，还是会有一些噪音。此盘PASS。
04—城市假日园与中海康城这两个盘放在一起说是因为笔者是同一天看的，同时他们都同属金融城辐射范围内可考虑的选择之一。
首先说说城市假日园，这个盘胜在了楼龄和还不算差的地段。笔者在体育西上班，乘坐BRT算是比较方便，但如果坐地铁就麻烦一些了。小区给我感觉中规中矩，没有太惊喜的感觉，居住舒适度尚可，但房屋和装修风格让人觉得比较廉价，可能跟开发商是广州本土小开发商有关，还不得不吐槽一下小区电动车的数量和摆放，门口摆满了电动车，东圃这个地方怕是骑电动车最方便吧。总体来说，小区住着还算舒适，但是7万加的单价，我认为不值，这个预算可以回金融城选筹。
再来说说中海康城，笔者晚上去看的，所以感觉不太好，比较沉闷压抑的感觉。商业配套的话要走到门口，但整体上看各种设施、商业都是够用的。值得一提的是小区的体量非常的大，并且绿化率很高，虽然是三面环高速，但小区自成一体，比较宜居。建议在小区中间不靠近高速的地方找找笋盘，5万多的单价，还是很值得淘一淘的。
05—天河自住宜居板块——龙洞这个板块笔者也看了很多次，几乎是我最熟悉的一个板块。这里一是位于天河，通勤方便，二是单价低，上车容易，三是三面环山，环境绝佳。这里有主流的四个选择—宝翠园，林海山庄，君林天下，世纪绿洲。5万多的单价能买到兼具自住、通勤、楼龄的选择在天河真的不多，双省一级的学位当然是和天河第一梯队没法比，但也聊胜于无。因此个人认为这是在预算有限、以自住为主的刚需上车的地段。但缺点也很明显，植物园龙洞板块整体面貌老旧，没有故事可以说，虽然柯木塱等地区旧改已提上日程，将为这里的房价打打鸡血，但这里投资价值依然不算大，依靠天河板块轮动及外溢。会涨，但涨得不快，有可能输掉大盘。
以上是天河区踩盘的主要情况，在我的预算下，我果断放弃了在珠城、体育西、五山等区域选筹，这个价格很难选到能兼顾地段和自住的房源，但天河东边，主要包括金融城、智慧城、东圃等区域还是有机会的。一言以蔽之，如果预算能够得到满意的天河次新盘，果断上车，某些地段要再考虑（比如沙河，天河客运站）。如果预算内天河实在找不到满意的，可以往南看看海珠，再没有满意的，可以看看万博、科学城黄埔。笔者在天河内重点
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