借企鹅岛拉ldquo涨停板rdqu
◎买进深圳（ID：buysz）
雪茄原创
最近基金、股票市场绿油油的一片，令无数韭菜心碎。深圳楼市，也因二手房新政从上月起正式进入观望期。此前深圳湾、宝中、碧海等热门片区成交非常惨淡。其中，以大铲湾企鹅岛利好兑现的碧海片区，最近因指导价强力生效，开始降温。前两周，我聊了不下10个中介，他们都说，二手房指导价出台前后，想谈价格几乎没得商量。不过，最近情况变了，急售业主松口，出现了议价空间。
现实的情况是：原本一套首付三成的房源，买家首付基本要翻倍。因挂牌价高出指导价太多，业主心态和买家需求的错配，碧海二手房成交几乎冰冻。上一轮楼市周期中，碧海和宝中齐列“房价预警片区”。碧海，用神话一般的房价演绎了什么是“过去你爱答不理，现在让你高攀不起”。如今，指导价强力生效、首付倍增，普通刚需够不着的碧海片区，还敢加戏吗？//业主和买家的博弈，刚刚开始//一位碧海老业主看到目前的状况，大感幸运。他于年4月以12万+/平的高价出掉了的碧海一套小户型住宅，他很庆幸去年卖掉了自己的房子，要是放到现在恐怕要降价才能卖出。不过这里要交待的是，他的房子赠送面积很夸张。按照原业主的说法，没有高赠送的同户型，价格在9万—11万/平。指导价这面镜子，会帮助买家看清真相，同时也会令高价盘原形毕露。特别在碧海这种卖方市场主导的片区，新政的威力需要时间去消化，博弈才刚刚开始。首先可以确定的是，成交冷冻，购房成本增加，房价“上涨”的态势被遏制住了。由于不允许挂出高价二手房源，碧海某中介地铺门口，已经换上了东部的新盘广告。
“二手房卖不动，西部新房不愁卖，我们只能卖东部新房了。”
前两周我去碧海考察时，还有中介透露，还有银行可以按市场价贷款7成。不过没过多久，就有银行贷款明显收紧的消息，按指导价贷款几乎成了标准答案。这意味着，如果你是首置，那么接下来在碧海片区按市场价买高价二手房的客户，几乎都要高首付。以高赠送出名的富通城为例，近期该小区2期卖出的一套76平的2房（市场单价9.8万，市场总价万；指导价单价6.8万，总价万），无论是单价还是总价，都超出了一大截。若按指导价按揭贷款，多出的万不能贷款，首付高达万，相当于六成。对比一下过去和现在碧海片区的购房门槛，指导价带来的威力不可小觑。对于买家而言，一套最小面积的单房，一夜之间首付就要提高百万，如果是改善型买家，看的是三房或四房，得增加万+的首付。在碧海，你确定有足够的实力应付吗？//利好还没兑现，房价先兑现了//碧海片区位于深圳西部滨海地带，虽归属于西乡，但由于片区规划较新，临近宝中和大铲湾，近年来成为楼市的较大受益者。
区别于不远处的坪洲，碧海片区城中村较少。片区以年后建成的次新房为主，围绕碧海湾地铁站，分别有富通城、泰华阳光海、中信湾上六座、松茂御龙湾、玉湖湾等众多小区，以及刚刚入伙的华丰前海湾。
而距离企鹅岛最近的小区，是海语西湾和圣拿威。
谁能想到，碧海这个曾经宝安本地人都看不上的“填海”片区，近几年因前海扩容+企鹅岛利好，房价拉出了几个“涨停板”。
转折点出现在年11月，腾讯以85.2亿拍下位于大铲湾的1/10的空地，用于建设新总部，目标是打造成“互联网+”未来科技城，已于去年10月正式动工。重磅：鹅厂扩容！腾讯“企鹅岛”动工了！
无缝链接大铲湾的宝中、碧海等片区，很快在房价上就出现了变化，短短一年的时间，原本还是洼地的碧海片区，从5-6万的挂牌均价，突破了10万。
?年1月，碧海二手房参考均价为7.1万/平，而现在10万/平以下的房子几乎已经绝迹。
去年网上还盛传，某知名炒房团宣布把碧海作为下一个炒作目标，曾在碧海大肆扫货的消息。
年均价约7.2万/平开盘的华丰前海湾，近期有二手业主挂牌已经达到13万/平，高出参考价不少。
泰华阳光海，年单价7.5万/平，最新二手挂牌价12.6万/平。
众所周知，碧海片区是优势和劣势兼存的片区，最大的问题是飞机航道产生的噪音。
不过，住在碧海多年的本地朋友文先生笑着告诉我，周末在家要是偶尔听不到飞机飞过，会睡不着觉。
根据规划，企鹅岛将建立万平“网络城市”，未来近10万腾讯员工在这里办公，这也是很多人对碧海后市一路看好的因素。
不过，对于个别经过人为炒高、明显泡沫化的小区，要注意防范风险，买卖双方都需要冷静冷静。
笔者收到的最新消息，连一向坚挺的宝中也有个别急卖业主一周内两次下调价格，每次调价都在万以上，想卖掉碧海房子的朋友，是不是应该好好掂量掂量自己原先的报价？
//药效太猛，泡沫会不会破？//最后抛出一个问题：如果现在你是以投资升值为目，现在是风险大一些？还是机会大一些？有人说趁政策可以捡漏，有人说要房价下跌别再高位站岗。观点见仁见智。市场的表面是资本，背后是人性。从近期深圳各区都陆续出现急售业主降价的个案，起到了很好的示范作用。我们发现了一个非常有趣的现象：目前，东部二手房报价和指导价接近、中部报价略高于指导价，西部报价普遍超出指导价不少，有的很离谱。指导价主要针对上一轮楼市周期中，涨幅比较大、挂盘价虚高的炒家，进行降维打击，这是深圳楼市调控史上最为特别的一次。按理说，西部业主降价空间更大。我们也同样对此抱有期待。但事实上，我们接到不少粉丝反馈：东部主动降价的案例更多，西部业主议价空间有限。新一轮博弈中，房子能不能降价、或者说有没有诚意卖，业主起到决定性作用。?图源网络，不代表本号观点
就像年轻人爱往大城市挤一样，多年来资金随着规划涌向深圳西部，造成了部分区域供不应求。而供应相对充足的东部和中部，结果却正好相反。所以，指导价就是重点引导调整买家的心态，提个醒，如果高价格你依然能接受，就请自便。接下来的楼市，留给了购房者难的的冷静期：房价并非只涨不跌，以自住心态买房的人，风险最小。部分看好后市、高高挂起的业主，我们的建议是，既然没有诚意卖，不如先别挂了。就在昨晚，据房圈俱乐部爆料，南山临近前海的热点了楼盘泛海拉菲花园，出现了业主直降万的案例。不要忽视你邻居释放出来的蝴蝶效应。有业内预测，接下来除了东部，即便是热点片区，大户型和双拼户型都有可能出现连番降价的情况，届时笋盘将不再稀缺。超过地段价值的房子，都是画饼。很显然，这次的“2.8”楼市调控，力度显然更大、药效更强。最后送上央媒对于近期股市的一段评述，同样适用于楼市，希望能给购房者带来启发。远离妖股。END扫码入群聊宝安买房（中介、金融人士、媒体绕行）◎精彩文章深圳商务公寓将成为历史降维打击下的深圳湾
深圳9区要求上学要实际居住
深圳购房规则又变
龙华新房悄咪咪卖断货了
东莞楼市深夜调控升级
深圳首次试点“全域大学区”制
深圳商务公寓终迎利好？
深圳或对经营贷出狠招
红岭集团再添3所名校
深圳二手房市场情绪要变了
深圳二手房“复牌”后博弈开始了◎热盘攻略刚需系列
改善系列
豪宅系列
万科北宸之光
满京华云著
华润万樾府
沙井海岸城
沙井星河荣御
华润前海地块
海德园
博林君瑞
星河荣御
深铁阅山境
天健天骄
嘉富新禧
鸿荣源南山新盘
红树西岸
华润润玺
天健天骄
独家
联泰红树湾
新政后4个二手房爆款小区
太子湾
尖岗山壹号
晗山悦海城
新世界临海揽山
恒裕滨城二期华润笋岗中心
缙山府
京基水贝洪湖苑
光明金融街2期
远洋天著
观澜汇2期
沙井海岸城
深圳湾文化广场
湖贝中心
深业鹤塘岭花园
恒裕上塘府
深圳湾海景“公寓”
绿地新都会
领玺2期
中泰·印邸
香山道公馆
天健天骄北庐
嘉富宝禧
尖岗山壹号花园
会展湾东城
玺悦台
万樾府
信达泰禾·金尊府扫描左侧
转载请注明：http://www.mengdejiexix.com/lxjl/8462.html
